Как проверить квартиру или дом перед покупкой в Кыргызстане

Попросите продавца предъявить оригиналы правоустанавливающих и технических документов.
Сверьте личность продавца и его полномочия.
Закажите актуальную выписку о правах и об обременениях, затем изучите историю переходов прав.
Проверьте согласие супруга, полномочия представителя, права детей и других совладельцев, если это применимо.
Сопоставьте адрес, площадь, границы, планировку и назначение объекта с документами.
Осмотрите техническое состояние и запросите сведения о коммунальных расчетах.
После устранения противоречий согласуйте задаток, договор, оплату и государственную регистрацию.
Минимальный комплект зависит от объекта и основания приобретения, но обычно нужны:
паспорт продавца;
документ, на основании которого возникло право: договоры купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, судебный акт и т. п.;
актуальная выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП);
технический паспорт; для земельного участка — кадастровый план и документы на землю;
документы о семейном положении и согласие супруга, когда имущество является общей совместной собственностью;
доверенность, если действует представитель;
разрешение уполномоченного органа по защите детей, если сделка затрагивает имущество несовершеннолетнего или подопечного.
Смотрите оригиналы, а не фотографии. Фамилия, адрес, идентификационный код, площадь и другие характеристики должны совпадать. По Правилам государственной регистрации к технической документации относятся кадастровый план, технический паспорт и землеустроительное дело.
Перед подачей документов уточните наличие обязательного страхового полиса: правила предусматривают договор страхования от пожара и стихийных бедствий для регистрации права на жилое помещение.
Проверка проводится по ЕГРП: зарегистрированные сведения показывают правообладателя и ограничения объекта. Основу реестра устанавливает Закон КР № 153. Выписку можно запросить через "Түндүк", а при недоступности сервиса — в регистрационном органе.
В выписке проверьте:
совпадает ли продавец с зарегистрированным правообладателем;
нет ли залога, ареста, запрета, долгосрочной аренды, сервитута или другого ограничения;
совпадают ли идентификационный код, адрес и параметры объекта;
нет ли нескольких собственников.
Получайте выписку незадолго до сделки: старая копия не подтверждает текущее состояние реестра. Арест отражается в ЕГРП и запрещает распоряжаться объектом. Если он наложен по вступившему в силу решению суда, переход права регистрируется после снятия ареста судом.
Отдельно запросите историю прав. Частые перепродажи, недавнее наследство, судебный акт или переходы между родственниками не означают нарушения, но требуют уточнить основание и проверить документы. Сопоставьте даты и стороны с правоустанавливающими документами.
Убедитесь, что паспорт принадлежит человеку перед вами, а данные совпадают с ЕГРП. Если продается весь объект, договор подписывают все собственники или их представители. При продаже доли проверьте письменное извещение остальных сособственников и соблюдение их преимущественного права покупки.
Если недвижимость приобретена в браке и является общей совместной собственностью, требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Для имущества, приобретенного до брака, унаследованного или подаренного, исключение подтвердите документами.
При продаже по доверенности проверьте ее срок и объем полномочий. Нотариальный документ можно проверить по ID, QR-коду, PDF или уникальному номеру через сервис E-Notariat; при регистрации попросите регистратора подтвердить действительность доверенности и отсутствие сведений об отмене. Свяжитесь с собственником напрямую и подтвердите намерение продать объект.
Для отчуждения имущества несовершеннолетнего или подопечного, включая долю, нужно предварительное разрешение органа защиты детей; исключение подтвердите документом о полной дееспособности. Регистрация по адресу сама по себе не равна праву собственности. Но для приватизированного жилья запросите состав семьи на момент приватизации, необходимые согласия проживавших тогда лиц и проверьте права несовершеннолетних. Срок снятия жильцов с учета укажите в договоре.
Дополнительно попросите продавца при вас проверить задолженность по линии судебных исполнителей через государственный сервис "Түндүк". Такая задолженность — сигнал для более тщательной проверки, но результат не заменяет выписку ЕГРП по конкретному объекту.
Сопоставьте технический паспорт с фактическими стенами, проемами, площадью, объединением комнат, балкона или санузла. При перепланировке без разрешений правила требуют указать в договоре фактическое состояние и отсутствие документов. Потребуйте от продавца оформить изменения до сделки либо получите юридическую оценку риска. См. официальную услугу технической паспортизации.
При осмотре проверьте трещины и протечки, вентиляцию, напор воды и слив, проводку и щиток, отопление, окна и двери. Осмотрите подъезд, подвал и крышу, особенно для первого и последнего этажей. При крупных трещинах или изменении несущих конструкций пригласите инженера.
Запросите свежие счета или справки по электричеству, воде, отоплению и обслуживанию дома. В договоре отдельно зафиксируйте показания счетчиков, дату передачи ключей и обязанность продавца закрыть начисления до этой даты.
Дом и земля требуют двух связанных проверок. Отдельно проверьте записи ЕГРП и документы на земельный участок, дом и другие капитальные строения; фактические постройки должны быть отражены в технических документах.
По кадастровому плану проверьте:
площадь, координаты и границы участка;
категорию земли и целевое назначение;
адрес и идентификационный код;
зарегистрированные права и обременения;
наличие сервитутов и ограничений, влияющих на проход, проезд или использование земли.
Именно эти параметры кадастрового плана перечислены в Правилах государственной регистрации. Сравните план с забором, подъездной дорогой и фактическим расположением строений. Расхождение площади, самовольная пристройка или отсутствие дома в документах — основание остановить сделку до оформления изменений продавцом.
Осмотрите фундамент, стены, крышу и водостоки, подвал, электроснабжение, отопление, воду, канализацию или септик. Уточните доступ к дороге и сетям. Для старого или сложного дома закажите обследование специалиста.
Не передавайте задаток до базовой проверки документов и ЕГРП. Соглашение о задатке заключите письменно независимо от суммы. Прямо назовите платеж задатком и укажите объект, стороны, сумму, срок основной сделки, обязательства и последствия отказа: при сомнении закон считает платеж авансом, если не доказано иное. Эти правила установлены Гражданским кодексом КР.
Договор заключается письменно и подлежит государственной регистрации. Для обычной купли-продажи нотариальное удостоверение необязательно; регистратор проверяет стороны, полномочия, право продавца и ограничения. При банковском кредите или целевом займе уточните форму у банка и регистратора: для ипотеки в силу закона правила предусматривают нотариально удостоверенный договор. Ни нотариус, ни регистратор не осматривают объект и не проверяют за покупателя всю его историю.
Включите полную цену и порядок расчетов, описание объекта, сроки освобождения, передачи ключей и снятия жильцов с учета, коммунальные платежи, перечень имущества и ответственность за недостоверные заверения. Укажите срок уплаты остатка и подтверждающий его документ; согласуйте с банком и регистратором последовательность расчета и регистрации. Правила допускают отлагательное условие: право покупателя регистрируется после документа о выполнении условия или полном взаиморасчете. Порядок подачи заявления указан на "Түндүке".
Не спешите с оплатой, если продавец:
отказывается показать оригиналы или представить свежую выписку;
требует крупный задаток до проверки;
продает по сомнительной доверенности и не дает связаться с собственником;
объясняет расхождения "ошибкой в кадастре" и предлагает оформить их после покупки;
скрывает супруга, совладельца, несовершеннолетнего собственника или спор;
торопит и предлагает занизить цену в договоре.
До документального устранения любого из этих рисков приостановите сделку и расчеты.
Перед подписанием проверьте свежую выписку ЕГРП, паспорта, полномочия, договор и порядок расчетов. В акте приема-передачи укажите показания счетчиков, количество ключей и состояние объекта. Храните договор, платежные документы, выписки и акт.
Материал носит информационный характер. При спорной истории объекта, доверенности, наследстве, участии несовершеннолетних или неоформленных изменениях обратитесь к профильному юристу.